Umschuldung und Anschluss-Finanzierung. Worauf Sie achten müssen.

Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.  Tipps

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Umschuldung des Kredits. Tipps zur Anschlussfinanzierung und zur Umschuldung 

Wann ist der Ratenkredit sinnvoll?

Anschlussfinanzierung - Umschuldung
Wenn ein Gebäude bzw. Grundstück mit einem Darlehen / Kredit finanziert worden ist, so stehen Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist vor der Frage, zu welchen Konditionen die verbleibende Restschuld finanziert werden kann. 

Ist der Wechsel des Kreditgebers sinnvoll?

Nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist bieten sich verschiedene Möglichkeiten an. Es ist auch möglich, den Kreditgeber zu wechseln. Jedoch ist dabei zu berücksichtigen, dass Banken etwa 6 bis 8 Wochen für die Bearbeitung benötigen. Es ist auch anzumerken, dass die Kosten für eine Umschuldung meist auch weitaus niedriger liegen als erwartet. Es hängt natürlich auch von der Darlehenshöhe ab. So muss man bei einem Bankenwechsel etwa 300 Euro bezahlen, wenn die Darlehenshöhe ca. 150.000 Euro beträgt. Wenn man bei diesen Aufwendungen von z.B. 0,25% niedrigeren Zinsen ausgeht, so lassen sich bei einem Darlehen der genannten Höhe während einer Laufzeit von 10 Jahren über 3.750 Euro sparen. Nicht sinnvoll ist ein Bankenwechsel, wenn es sich nur um kleine Kredite von wenigen Tausend Euro handelt und die Zinsdifferenz gering ist.

Die Grundschuldumschreibung bei Umschuldung erforderlich / Zusatzkosten

Es ist notwendig die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld bei einem Wechsel des Kreditgebers für den neuen Darlehensgeber einzutragen. Normalerweise regeln das die Banken untereinander. Gegebenenfalls wird die alte Grundschuld gelöscht und eine neue Grundschuld zugunsten des neuen Darlehensgebers eingetragen. Machbar ist auch eine Teilabtretung und Teillöschung der alten Grundschuld. Doch Achtung, auch dabei entstehen Kosten. Die entstehenden Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich etwa auf ein halbes Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. Das ergibt bei der oben genannten Beispielsumme von 150000 einen Betrag von 750 Euro. Wichtig ist anzumerken, dass bei einer Anschlussfinanzierung in der Regel keine Kosten für eine Neubewertung des Objekts erhoben werden. Auf jeden Fall müssen die höheren Kosten durch den günstigeren Zinssatz gedeckt sein, damit es sich lohnt.

Fristen

Ihnen als Darlehensnehmer steht es gesetzlich zu, nach einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren unter der Einhaltung einer 6-Monats-Frist das Darlehen vollständig oder auch nur teilweise zurückzuzahlen. Wenn eine Laufzeit von 15 oder noch mehr Jahren vereinbart worden ist, kann man durch Anwendung des entsprechenden § 489 I Nr. 3 BGB umschulden und die möglicherweise zu diesem Zeitpunkt geltenden niedrigen Zinskonditionen nutzen. Auch hier muss bedacht werden, das in diesem Fall Notar- und Grundbuchkosten von etwa 0,5 Prozent der eingetragenen Grundschuldhöhe entstehen. 

Forwarddarlehen / Vorzeitige Vereinbarung neuer Konditionen

Es ist möglich, sich günstige Zinssätze schon vorher zu sichern. Wenn kürzere Vertragslaufzeiten vereinbart wurden (als unter Fristen beschrieben), die im Zeitrahmen von 12 bis 42 Monaten enden. In einem solchen Fällen kann man aktuelle Konditionen durch den Abschluss eines Forwarddarlehens absichern. Wenn das Darlehen sicher gekündigt werden kann, dann reicht man Objektunterlagen sowie persönliche Auskünfte ein, die für eine Finanzierungsentscheidung von Bedeutung sind. Geht man z.B. von 42 Monaten aus, so ergeben sich für die gewünschte Zinsgarantie ungefähr 1 Prozent Aufschlagkosten auf den aktuell geltenden Zinssatz. Das ist zwar viel, aber bei drastisch gesunkenen Zinssätzen kann es durchaus lukrativ sein. Auch hier entstehen Notar- und Grundbuchkosten wie sie unter Fristen genannt wurden.

Vorzeitige Ablösung von Darlehen

Unter bestimmten Lebenssituationen ist es sinnvoll - oder Sie müssen - ein Darlehen vorzeitig ablösen, bevor die Zinsbindung abläuft. Dafür istdie Zustimmung der Bank unbedingt erforderlich, denn sie kann eine Fortführung des Vertrages einfordern. Wenn Sie einer vorzeitigen Vertragskündigung zustimmt, darf sie nicht nur die errechnete Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern hat auch das Recht auch Aufschläge bis zu 100 Prozent einzufordern. Die Banken gleichen damit dann Verluste aus, die ihnen entstehen. Hintergrund ist, das sie selbst sich Geld für die ursprüngliche Laufzeit leihen müssen und dafür natürlich Geld bezahlen. Fälle wo eine vorzeitige Umschuldung notwendig sind und häufiger vorkommen sind: Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Krankheit. Häufig sind die Banken dann auch zu Sonderkonditionen bereit. Es empfiehlt sich mit der Bank zu verhandeln und auch bei anderen Banken nach deren Bedingungen zu fragen. Das erhöht Ihren Verhandlungserfolg.

18.05.2018  

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